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财经观察家冯科:2020年开发商和购房者谁会更好过?王中王铁算盘

发布日期:2020-01-27 12:56   来源:未知   阅读:

  · 今晚开奖现场直播江苏省人事考试网官网正式发布2020年江苏省考公,1、房地产行业是一个对资本依赖比较深重的行业,现在房地产企业融资比较困难,甚至导致一些房企的亏损和破产,这就是我们所谓的房地产市场的寒冬。

  2、2020年,我们预计房地产领域里的并购会越来越多,房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升。

  3、2020年,包括2020年以后,以价换量、薄利多销,可能会是开发商的一个长期策略。

  4、2020年,对于购房者来讲,会更舒畅一点;对于开发商来讲,压力会更大一点,开发商在2020年所面临的困难跟2019年是差不多的。

  5、我认为2020年对于有真实需求的购房者而言,是一个比较好的窗口期。这个窗口期的话,我认为在五一到十一之间。

  大家好,欢迎来到《财经观察家》。我是北京大学金融与产业研究中心主任冯科,今天我们讨论的线年,开发商与购房者谁会更好一些?

  对中国房地产企业来说,刚过去的2019年是艰难前行的一年,也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下,房地产行业在2019年进入新的发展阶段。

  对于房地产企业来说,2019年,有些城市的楼市量价双双回落,有些地区的部分项目却是一房难求;有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛,有的房企却是频现债务危机只能断臂求生;有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部”,有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……2019年的房地产市场,寒意与生机并存。

  2019年过去了,那么回顾2019年的这个房价,那么它的增幅是要比2018年大概要小个5.8左右的一个百分点。全国来讲房价的话是不太准确的,分区域来看,将对于华南、华东、华中而言,那么这个华北的房价好像涨的要快一点,可能是跟北京的2019年的住房新盘的销售是有关联的。

  其它地方的话,华中可能会是增幅是比较缓慢的,那么中西部和东北,它跟这个全国的房价,它可能不是一个节奏,它反倒会有一些上涨。那么总体来看,我们看全体的趋势还是一个增幅下降的一个趋势。

  最近房企遇到的寒冬主要是在指它的融资的问题方面,因为房地产行业是一个这种对资本的依赖是比较深重的行业,就是可以说是一个资本密集型的行业。

  那么遇到房住不炒的这个大的政策方向和一些宏观调控的因素,那么房地产企业它融资比较困难,它的融资成本比较高,那么导致一些房企的这种亏损和失败,那么这就是我们所谓的房地产市场的寒冬。

  今年是房地产企业这个失败、破产比较多的一年。它的原因应该是既有融资环境的原因,也有市场的原因,因为整个政策发生变化。

  房住不炒,那么使得一些过去几年是由投资性的拉动的房地产繁荣逐渐的消退,而它不能投资了,不让炒了,有很多限制,那么市场这个投资者购买者处于一种观望的状态,那么这种销售的去化也会放缓,这是造成房地产回笼资金出现困难。

  另一方面,房地产要维持它的信用要融资,那么遇到了比较冷的一个融资环境。那么我们讲发生在中小企业的融资难、融资贵,也发生在房地产领域。房地产企业从银行贷款正常渠道获取银行贷款的支持是非常困难,那么它大量的会使用信托或者私募基金的形式,这些成本便宜的是在12%、13%,高的是在15%、20%。

  信托作为一个重要的力量又受到了约束,受到了银保监会的这次监管,那么这样的话,更多的企业会去拿更高的成本,而这些成本逐渐把房地产企业的利润给消耗掉。

  那么就是它(房企)的破产一方面是因为流动性的困境,另外一方面是因为利息蚕食掉了它的利润,而且销售去化不好,时间拖得越长,那么它的这种困难就会变得越大,所以这些破产的因素是多样的,有一大部分是因为流动性出现困境,也有一部分是就是因为利润就是盖不住利息,那么造成的失败。

  2020年的话,房地产的领域的并购会越来越多,不见得所有的头部企业都会扩张。我们讲一个前提,也就说是整个资产负债率比较合理的头部企业,或者说它还有比较丰裕的现金流的头部企业,或者说能获得更多资金支持的头部企业,那么会加速并购,那么会去并购一些退出市场比较便宜的项目。

  所以我们预计这个房产市场里面的并购会越活跃,房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升。

  从这个趋势上来看,那么当资金链条紧缩的时候,那么在人口比较集中的一二线城市进行项目开发是相对来讲是安全,所以现在开发商是要追求销售的去化率。那么相对而言,人口密集的一二线城市会表现的更好一些。

  当然中国的经济它是不均衡的,那么有一些有竞争力的,有吸引力的三四线城市,同样会出现繁荣。房地产这个市场完全不是说是全国是一样,它在这种区域分化是很典型的。

  比如我们看了一个成都的项目,一个遵义的项目。这两个项目都是当天去化,开盘当天去化95%。所以不能够绝对地讲三四线城市就不行,那这个不能就是绝对的讲,开发商就要脱离三四线城市进入一二线城市,但是相对的讲,这个趋势是存在的,从防范风险,从追求销售率来讲,它是会向人口密集的城市集中。

  可能2020年以后的未来几年,以价换量都是一个对开发商比较好的策略,就是你不能再追求想过去黄金十年那样的暴利,王中王铁算盘开奖结果889918已经不太现实。

  你应该以追求销售量、销售率、去化率为目标,就是保持良好的资金的流转。所以就说那你就要让利、就要优惠,所以我们认为不仅是2020年,可能是2020年以后,这个以价换量、薄利多销,可能是开发商的一个长期策略。

  2020年的话,那我们认为,这个房地产这个企业,它的环境会发生一点微调,会略有改善。因为从这个松到紧,在从紧到松是个过程,现在是过紧。那么整个中国的经济及利率有下行的压力。2018年房地产投资的增速是17%,到了2019年,投房地产的投资的平均增速大概10.5%左右。如果还继续下降,那么我们有存在增长的压力。

  所以我觉得就是从环境上讲,从调控的力量上讲,就说可能会略有松动,不再会大水漫灌去刺激它。这种略有松动并不是从刺激的角度去考虑的,更多的是从稳定的角度去考虑的,就是你下降的太快了,投资增速17%到10%,那能不能稳住,如果不再稳住它两位数变成一位数,那我们的GDP增长可能会更加的困难。

  那么现在来看,就是这种稳的预期、稳的基调,已经开始出现一些变化。那么最近国务院副总理韩正同志也出来讲话,要稳定房地产市场的预期那么这是一个信号。另外,央行也在降低首套购房者的利息,那么总体来看,这个货币政策委员会也在讨论,适当的放松对房地产行业的信贷。

  十一月份,这个中央的经济金融工作会议当中也释放一些信号,对2020年的一些政策预期就是提出来一些新的看法,比如说宽货币、紧信用。那么这个松财政,那么如果是有这个宽货币,整个货币量供应增加的话,那么虽然信用还会偏紧,那它不是大水漫灌式的。

  那么松财政的话,财政放松,地方政府的投资放松,那么这从基本环境上可能对房地产市场所以会有一个缓和的趋势。所以2020年,我们认为它的主基调就是稳中有放。

  在刚刚过去的2019年,房地产市场调控出现了微妙变化,在调控持续加码的同时,宽松政策夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全年,全国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史记录,同比2018年上涨38%。

  业内人士认为,房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向,但调控最严格的时期已经过去,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策。贝壳研究院分析称。“房价快速上涨的时代已经结束,平稳的慢市场下,买方的选择权将会更大,线年,是刚需上车的最佳时机吗?买房的最佳窗口期又在何时?

  我认为2020年对于如果有真实需求的购房者而言是一个比较好的窗口期。这个窗口期的话,那大概我认为五一到十一之间,是一个可能是一个比较合适的区间。这些系列配套政策的变化,那么它可能会有一个缓和的滞后效应。那么春节后会有一些政策调整,会陆续有到来。那么这个调整的话,那它还是支持首套房的置业者。

  那么对于开发商而言,如果政策环境配合市场回暖,那么开发商要做的事情那就非常简单了,现在开发商就要加快去化自己的库存,追求这个销售量,以价换量、适度的降价、优惠,那么我们传统的购房的这种节点通常是会放在五一的假期、十一的假期,我们认为这是一个比较好的一个窗口期。

  对购房者而言,特别是首套购房者而言,那么政策会做微调,比如说这个对于个人购房者的这种首套购房的这种信贷,从量上会有所放松,也就说银行会放更多的住房贷款给有真实需求、居住需求的人。

  那你体现房住不炒,那你对住的人要支持,那就得放松。不管是从贷款的数量,然后到利率的水平数量会扩大,利率水平会有所下降。对于购房者而言,那么它的这个金融支持会大于开发商所获取的金融支持。

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